淺談建筑業熱點及熱點背后的故事

今天，我們來探討探討近幾年建筑業的幾大熱點話題，這些話題背后到底有哪些故事？

1、“舊改”成為“棚改”后新熱點

舊改成為棚改后新熱點，短期將釋放較大市場，但機遇的背后也存在諸多困難。

隨著棚改計劃的縮減，“舊改”概念接連被提出，“舊改”有望接力“棚改”，成為政府新的穩投資、促內需的重大舉措。2019年4月，住建部等三部委發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。隨后一系列政策出臺，老舊小區改造進入加速階段。

據住建副部長黃艷介紹，城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上。

經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民超1億人，建筑面積40億平方米，量大面廣，情況各異，任務繁重。保守估算，老舊小區改造總投資額約4.5萬億元，其中，老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元，改善類改造需要2.7萬億元，提升類改造需要0.7萬億元。國務院參事仇保興此前撰文指出，據初步估算，中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

舊改作為國家政策支持的建筑業熱點，不僅政策支持越來越強，而且會帶來較大市場。但是舊改也有許多熱點背后的故事，對建筑行業來說，是否參與舊改市場還需斟酌。

短期看，舊改進展不及預期，從2007年首次提出后一直進展緩慢。并且三大難點問題仍需解決：

一是舊改的資金應該由誰來出的問題。若是財政出資，地方財政壓力較大，僅靠政府一己之力很難負擔；若居民出資，老舊小區住戶繳費意愿普遍較低；若社會資本出資，由于收益很難保障，企業參與積極性較低。

二是舊改過程中各方利益協調工作的開展較為困難，容易出現各種原因造成停工擱置。

三是長期管理機制亟需建立，若缺乏長效管理機制，改造效果很難保持。

對于舊改熱點，建筑企業是該蜂擁而上，還是應靜觀其變？

2、綜合管廊業務受到政策青睞

綜合管廊業務受到政策青睞同時也存在難題，但細致探索后依然存在良好機遇。

隨著我國許多城市建設用地緊張、道路交通擁擠、城市基礎設施不足、水污染加劇等問題的日益突出，綜合管廊建設已被提上日程，成為新的建設熱點。

2015年《關于推進城市地下綜合管廊建設的指導意見》出臺，要求統籌各類市政管線規劃、建設和管理；2015年國務院常務會議指出，在加大財政投入的同時，通過特許經營、投資補貼、貸款貼息等方式，鼓勵社會資本參與管廊建設和運營管理，入廊管線單位應繳納適當的入廊費和日常維護費，將管廊建設列入專項金融債支持范圍等；

2016年中央城市工作會議明確要求全面推進地下綜合管廊建設；2017年5月25日，首次國家級城市基建規劃出爐（《全國城市市政基礎設施建設“十三五”規劃》公布），指出了“十三五”期間12項重點任務，其中包括城市綜合管廊建設，與此同時明確建設率指標：到2020年，城市新區新建道路綜合管廊建設率30%；全國城市道路綜合管廊綜合配建率力爭達到2％。

綜合管廊作為建筑業熱點業務，同樣受到政策青睞，也具備較大市場潛力，但也同樣有很多熱點背后的故事。

截至2018年4月底，中國綜合管廊的在建里程已超過7800公里，相當于日本現狀綜合管廊里程的3.5倍。綜合管廊試點城市基本達到既定指標，截至2018年底，第一批綜合管廊試點城市基本完成管廊主體工程建設任務，其中哈爾濱完成試點工程總量的98%，位于試點城市前列。第二批綜合管廊試點城市基本完成主體施工，已經全面進入管線入廊工作，但在使用方面，入廊使用率不足20%。

根據相關規劃，至2020年，中國規劃建成綜合管廊8000公里，截止2017年底已建成4000多公里，而完成管線入廊并保持良好運維狀態的僅有600公里。

根據2018年中國政府采購網上的招投標項目數據統計，全年綜合管廊規劃設計市場的項目數量和市場產值大幅縮減，總產值3800多萬元，跌破億元級高位，僅為2017年的36%。綜合管廊設計市場需求大幅下降，同比下降174%。主要原因是受政策推動，自2016年的“大躍進”式發展以來，已經暴露出很多問題：規劃不嚴謹、規范支撐不足、設計人員水平有限等……落實規劃并成功運營的案例不多。

那么運營存在問題的綜合管廊是否已不具備追捧的價值？其實也不盡然。

與綜合管廊類似的“輕型”地下物流產業已逐漸形成。垃圾的無害化、資源化推動管道物流迅速普及，真空垃圾收集系統作為“輕型”地下物流的代表，已成為中國地下基礎設施高質量發展典范。代表工程有深圳的智能垃圾收運系統和南京江北新區的醫療垃圾真空收集系統。

對于綜合管廊業務，不能盲目追尋熱點，應多去了解熱點背后的故事，再做抉擇。

3、養老地產前景毋庸置疑

養老地產各類業主面臨困境，但前景毋庸置疑

隨著我國老齡化加劇，養老問題逐漸凸顯。其中，養老地產領域是滿足老年人基本生理需求的核心產業之一，養老地產建設逐漸成為建筑業熱點之一。

從需求端來看，我國目前的養老體系為“9073”，即90%的老齡人口居家養老、7%的社區養老、3%的機構養老。預計未來居家養老比率將有所下降，社區養老、機構養老比率上升。

從支付端來看，隨著第一批經濟改革紅利享受者（50、60后）逐步步入養老年齡，對于高品質養老社區的需求將大量釋放。更長遠來看，隨著中產階級人數增加及人均財富提升，這部分群體將成為未來養老社區的潛在主力客群。

從養老行業現狀來看，目前養老服務設施和養老機構床位不足，特別是核心城市高端養老需求增長迅速、供需關系不匹配，催生了我國高端養老市場巨大的發展空間和投資機遇。同時，國家對于養老產業的發展也給予了充分的政策支持，從資金、人才、稅收優惠、土地等多方面支持養老產業投資。

但養老地產熱點的背后同樣存在一些難題：

一是目前國內養老運營商暫無較好品牌；

二是地產要求資金周轉高，因此地產開發的養老地產主要為可出售物業，后期運營質量不能保證；

三是保險公司投資養老社區的核心優勢是依托保單盈利，但是若無保單綁定銷售，僅依靠養老社區租金未來較難收回初期投資。

在建筑業前端業主面臨難題的同時，養老地產的建設市場能否為建筑業提供理想的機遇仍是一個未知數，但養老地產的良好前景毋庸置疑。