揚州市城市房屋拆遷管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，確保建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條 拆遷人應當按照本辦法的規定，補償和安置被拆遷人；被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期內完成搬遷。
第五條 揚州市房地產管理局是城市房屋拆遷行政管理部門，對城市房屋拆遷實施監督管理，直接負責城市房屋拆遷的監督管理。
各區人民政府應當設立有關機構，承擔轄區內的拆遷管理。·
縣（市）人民政府負責管理城市房屋拆遷工作的部門對轄區內的城市房屋拆遷工作進行監督管理。
各有關部門應當按照各自的職責協調實施本辦法。
第二章 拆遷管理
第六條 拆遷單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證的，應當向房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(一)建設項目批準文件。
(二)建設用地規劃許可證。
(三)國有土地使用權批準文件。
(四)拆遷計劃及拆遷計劃。拆遷計劃及方案包括以下內容:
1、拆遷范圍明確；
2.拆遷范圍內房屋的使用、面積、所有權等現狀；
三、拆遷實施步驟及安全防護、環保措施；
4.實施拆遷資金、安置房、周轉房或其他臨時過渡措施；
5、拆遷方式、時限等。
（5）金融機構出具的拆遷補償安置資金證明或與安置房建設單位簽訂的購房合同。
政府因土地儲備需要拆遷房屋的，拆遷人為土地開發儲備中心。拆遷人暫時不具備本條第一款第(一)項、第(二)項、第(三)項資料的，應當提交有關部門的預批準文件。
房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內審查申請事項。符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；不符合條件的，不予拆遷許可證，并書面通知申請人。
房屋拆遷管理部門在頒發拆遷許可證前，應當召開拆遷許可證聽證會，聽取拆遷當事人的意見。
第七條 房屋拆遷管理部門要加強對拆遷補償安置資金的監督管理，具體辦法另行制定。
第八條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當公布拆遷項目內容、拆遷人、拆遷責任單位、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項。
第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和期限內進行房屋拆遷。
拆遷人不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍；需要變更拆遷范圍的，拆遷人應當申請變更房屋拆遷許可證。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿前15日向房屋拆遷管理部門申請延期拆遷；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內答復。
第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資格的單位進行拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
第十一條 拆遷人可以通過協議或招標確定委托的拆遷實施單位。政府投資項目的拆遷人必須通過招標確定拆遷實施單位。
拆遷人應當向委托的拆遷實施單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
委托的拆遷實施單位不得擅自轉讓拆遷業務。
第十二條 房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷人員的監督管理。對從事拆遷工作的人員進行相關法律和業務知識的培訓和考核，并頒發《拆遷人員崗位證書》。
拆遷人員應持證上崗。
拆遷人或者拆遷實施單位應當公開辦理手續，提高拆遷工作的透明度，向被拆遷人和房屋承租人宣傳解釋拆遷工作。
第十三條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：
(一)新建、擴建、改建房屋；
(二)改變房屋和土地使用；
(三)租房。
房屋拆遷管理部門應當書面通知有關部門暫停前款所列事項的有關程序。暫停的書面通知應當規定暫停期限。暫停期限不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，經房屋拆遷管理部門批準，暫停期限不得超過一年。
暫停期內因上述限制活動增加補償金額的，不予補償。
第十四條 拆遷人和被拆遷人應當按照本辦法的規定，就補償方式和補償金額、安置房屋面積和安置地點、搬遷期、搬遷過渡方式和過渡期簽訂拆遷補償安置協議。
拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。
拆遷共有房屋的，拆遷人應當與房屋共有人或者委托代理人簽訂拆遷補償安置協議。
第十五條 拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
拆遷房地產管理部門管理的房屋實行產權交換的，安置房屋仍由房地產管理部門管理；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由管理部門的專戶存入銀行。
第十六條 拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期間拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會或者人民法院申請仲裁。在訴訟期間，拆遷人可以依法向人民法院申請執行。
第十七條 拆遷人與被拆遷人或者被拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議的，由房屋拆遷管理部門、房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內作出裁決。
當事人不接受裁決的，可以自裁決送達之日起3個月內向人民法院提起訴訟。拆遷人按照本辦法規定給予貨幣補償或者提供拆遷安置房屋、周轉房屋的，在訴訟期間不得停止拆遷。
第十八條 被拆遷人或者房屋承租人未在裁決規定的搬遷期限內搬遷的，由房屋所在地縣（市、區）人民政府責令有關部門強制拆遷，或者房屋拆遷行政管理部門依法向人民法院申請強制拆遷。
強制拆遷實施強制拆遷前，應當向公證機關保存被拆遷房屋的有關事項。
第十九條 拆遷涉及軍事設施、教堂、寺廟、宗教財產、文物、歸僑及其附屬物的，依照有關法律、法規的規定辦理。
第二十條 被拆遷房屋有下列情形之一的，拆遷人應當提出補償安置方案，并報房屋拆遷行政管理部門審批，并向公證機關辦理證據保全。
(一)產權不明或者產權糾紛；
（二） 業主下落不明的。
第二十一條 拆遷有抵押權的房屋 ，依照國家有關擔保的法律執行。
第二十二條 未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓，經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中的有關權利義務轉讓給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自簽訂轉讓合同之日起30日內公告。
第二十三條 房屋拆遷由具有施工企業資質和安全條件的企業承擔。施工企業應當制定房屋拆遷計劃，確保房屋拆遷中的人身和財產安全。施工企業負責人對拆遷施工安全負責。
建設行政主管部門應當加強對房屋拆遷施工企業的監督管理。
第二十四條 建立健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案的管理。
第三章 拆遷補償與安置
第二十五條 拆遷補償的方式可以是貨幣補償或房屋產權交換。
除本辦法另有規定外，被拆遷人可選擇拆遷補償。
第二十六條 貨幣補償金額應根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價和被拆遷房屋的建筑面積確定。
確定房地產市場評估單價時，應綜合考慮被拆遷房屋的位置等級、用途、建筑結構、樓層、朝向等因素。
市、縣(市)人民政府另行制定并公布房屋拆遷區位劃分制度。
第二十七條 被拆遷人為鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償，在規定時間內簽訂拆遷補償協議的，拆遷人應當按照被拆遷人的貨幣補償金額增加一定的補償金額。具體的增加范圍由房屋拆遷管理部門另行制定。
第二十八條 拆遷房屋的建筑面積由房屋產權登記簿中記載的建筑面積確定。未進行產權登記或者產權登記簿中的面積不明確但能證明房屋合法擁有的，按照房地產管理部門確認的實際測量面積確定。
拆遷范圍內被拆遷人土地使用權證書或者其他合法土地使用證書記錄的土地使用面積大于房屋建筑面積的，也應當進行估價補償；無土地使用權證書或者其他合法土地使用證書的，不予補償。
拆除違法建筑物和超過期限的臨時建筑物，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑物，按剩余使用年限分成本給予補償。
第二十九條 拆遷房屋室內裝修補償金額應充分考慮裝修、裝修材料價格、折舊年限等因素。
第三十條 實施房屋產權交換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第二十六條的規定，計算被拆遷房屋的貨幣補償金額和被拆遷房屋的價格，結清產權交換的差額。
拆遷非公益房屋的附屬物，不進行產權交換，由拆遷人給予貨幣補償。
第三十一條 拆遷公益用房的，拆遷人應當按照有關法律、法規和城市規劃的要求進行重建，或者給予貨幣補償。
第三十二條 拆遷房屋的使用以房屋產權登記簿中記載的使用為準。但取得工商營業執照并持續營業一年以上的，應當根據實際經營面積、持續年度考核合格的工商營業執照、納稅憑證確定的經營年限、取得土地使用權的方式，參照經營房屋進行評估，具體方法另行制定。
被拆遷人選擇的被拆遷人選擇產權交換的，拆遷人應當提供住宅進行產權交換。
第三十三條 商業、工業、辦公、倉儲用房以分配方式取得土地使用權的，應當按照有關規定扣除被拆遷人的貨幣補償金額。
第三十四條 拆遷人提供的產權交換房屋應當符合下列條件：
(一)符合國家房屋設計規范和國家質量安全標準；
(二)產權清晰，無權利缺陷；
按照商品房銷售的有關規定辦理房屋設計變更、面積差異等相關問題。
第三十五條 拆遷人應當向被拆遷人或者房屋承租人支付拆遷補貼、臨時安置補貼、提前搬遷獎勵費、煤氣、有線電視、電話、空調、寬帶網絡等設施的搬遷補貼。對于真正不能安裝的設施，拆遷人應當按照現行價格向被拆遷人支付初始安裝費。具體標準由價格部門和房屋拆遷管理部門制定。
第三十六條 物價部門會同房屋拆遷管理部門共同制定非住宅房屋的搬遷費價格部門和房屋拆遷管理部門共同制定。大型設備設施的拆遷、安裝、搬遷費用由具有相應資質的專業機構確定。
第三十七條 房屋拆遷過渡期一般不超過18個月，自被拆遷人或承租人交付房屋之日起。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期的協議。
因拆遷人責任延長過渡期的，除當事人另有約定外，拆遷人應當按照下列規定向被拆遷人或者房屋承租人增加臨時安置補貼：
(一)自行解決被拆遷人或房屋承租人的問題過渡用房延長時間在12個月以內的，臨時安置補助費增加一倍；延長時間超過12個月的，臨時安置補助費增加一倍；
（2）拆遷人提供過渡性住房的，延長時間在12個月內的，按標準支付臨時安置補貼；延長時間超過12個月的，自超過12個月起支付臨時安置補貼的兩倍。
第三十八條 具有法律程序的新建房屋，自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日起不滿5年的，拆遷人應當增加被拆遷房屋貨幣補償金額的15%。
第三十九條 被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系或者被拆遷人安置房屋承租人的，拆遷人應當賠償被拆遷人。
被拆遷人與房屋承租人達成終止租賃關系協議的，拆遷人應當對被拆遷人進行房屋產權交換。產權交換的房屋由原房屋承租人出租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
第四十條 拆遷房地產管理部門管理的公共住宅或者單位執行政府規定的租金標準的公共住宅，房屋承租人不享受房屋改革政策的，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，拆遷人應當向被拆遷房屋所有人支付貨幣補償金額的10%，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償分配比例的，從其約定。
第四十一條 拆遷執行政府規定的租金標準的公共非住宅房屋，拆遷人按下列比例分別支付貨幣補償：
(一)租賃期限在5年內(指連續租賃時間，下同，含5年)，90%支付給被拆遷人，10%支付給房屋承租人；
(二)承租期超過5年的，80%支付給被拆遷人，20%支付給房屋承租人；
(三)承租期超過10年的，70%支付給被拆遷人，30%支付給房屋承租人。
(四)承租期超過20年的，60%支付給被拆遷人，40%支付給房屋承租人。
第四十二條 拆遷屬于實施私人住房政策的私人出租房屋，拆遷人將被拆遷房屋貨幣補償金額的100%補償給被拆遷人；承租人無其他房屋的，按被拆遷房屋貨幣補償金額的90%補償給承租人。
第四十三條 符合下列情形的，補償金額分別計算如下：
(一)房地產市場評估單價低于區位級拆遷評估基準價的，按拆遷評估基準價計算；
（2）被拆遷人只有一所房屋，貨幣補償金額低于拆遷最低補償總價的，拆遷人應當按照拆遷最低補償總價的標準對被拆遷人進行補償。
被拆遷人在按照前款規定獲得貨幣補償后仍無法解決房屋的，拆遷人應當提供建筑面積不小于55平方米的拆遷安置房，但不得跨戶型安置，55平方米內不得結算差價。
政府提供的政策性安置房價格、區域級拆遷評估基準價格和最低補償總價格標準每年由物價部門和房屋拆遷管理部門制定，報人民政府批準后公布實施。
第四十四條 被拆遷人符合廉租房保障條件的，可以按照規定申請廉租房給予住房保障。符合購買經濟適用房或政策補貼保障條件的，可以按照規定的程序申請相應的住房保障。
被拆遷人同時符合前款和第四十三條規定的，只能選擇住房保障方式之一，不能同時選擇。
第四十五條 被拆遷人按照本辦法規定的標準取得的拆遷補償，免征個人所得稅。被拆遷居民因拆遷重新購買房屋的，對相當于拆遷補償的部分免征契稅。交易價格超過拆遷補償的，對超過部分征收契稅。
第四章 拆遷評估
第四十六條 被拆遷房屋的房地產市場評估，由具有省級以上建設行政主管部門頒發的三級以上房地產評估機構（以下簡稱評估機構）進行。
未取得《房地產估價師資格證書》和《房地產估價師注冊證書》的，不得以房地產估價師的名義從事城市房屋拆遷補償估價業務。
房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構名單和拆遷評估專家數據庫成員名單。
第四十七條 房屋拆遷管理部門另行制定了《房屋拆遷評估管理條例》和《房屋拆遷補償評估技術細則》。
第四十八條 拆遷評估的評估時間點為房屋拆遷許可證頒發之日。因拆遷人推遲實施6個月以上的拆遷項目，必須重新進行拆遷評估，重新評估的評估時間點為重新啟動之日。
第四十九條 拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以要求評估機構自評估結果交付之日起五個工作日內作出解釋。評估機構應當在五個工作日內作出書面解釋和解釋。有異議的拆遷人或者被拆遷人，可以委托其他符合條件的評估機構進行重新評估。
重新評估結果與原評估結果的允許誤差范圍為±5%。
允許誤差范圍內重新評估結果與原評估結果之間的誤差±5%以內，原評估結果有效，重新評估費用由客戶承擔。重新評估結果與原評估結果的差異超出允許誤差范圍的，由評估專家委員會抽簽選拔3名以上專家，組成評估評估小組進行評估。重新評估的費用由未采用評估結果的評估機構及其客戶承擔50%。
第五章 法律責任
第五十條 違反本辦法規定的，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等有關規定處理。
第五十一條 拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第五十二條 拆遷評估機構與當事人串通，故意降低或者提高評估價格的，評估結果無效，房屋拆遷行政管理部門處五萬元以上五萬元以下的罰款；情節嚴重的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十三條 承擔房屋拆遷工程業務的建筑企業未采取安全措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，并處以2000元以上3萬元以下的罰款。
第五十四條 拆遷當事人脅迫、侮辱、毆打對方，妨礙拆遷工作順利進行的，由公安機關處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十五條 房屋拆遷管理部門違反本辦法規定頒發房屋拆遷許可證等批準文件的，依法對直接負責的主管人員和責任人給予行政處分；情節嚴重，給國家和人民利益造成重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
